Affrontare una contestazione per abuso edilizio può rivelarsi un percorso estremamente complesso, tanto sul piano tecnico quanto su quello giuridico. Spesso ci si trova impreparati di fronte alla notifica di un ordine di demolizione da parte dell’amministrazione o del giudice penale, con la sensazione di non sapere come reagire o, peggio, di non avere strumenti per difendersi.
In questo approfondimento cercheremo di chiarire, con un linguaggio comprensibile anche ai non addetti ai lavori, cosa si intende per abuso edilizio, quando può scattare un ordine di demolizione e – soprattutto – come è possibile tutelarsi efficacemente, sin dalle prime fasi del procedimento.
Cosa si intende per abuso edilizio?
Nonostante sia un’espressione ampiamente utilizzata, il termine “abuso edilizio” non ha una definizione precisa all’interno della normativa italiana. Non esiste, infatti, un articolo di legge che definisca in modo univoco cosa sia un abuso edilizio: neanche nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), che rappresenta il riferimento principale in materia urbanistica ed edilizia.
In termini pratici, con abuso edilizio si intende qualsiasi intervento edilizio realizzato in violazione delle norme urbanistiche o edilizie vigenti, come ad esempio:
- costruzioni effettuate in assenza del permesso di costruire;
- opere realizzate in difformità rispetto al titolo abilitativo ottenuto (SCIA, DIA o permesso di costruire);
- modifiche sostanziali al progetto approvato, che comportano variazioni essenziali;
- interventi su immobili vincolati senza le necessarie autorizzazioni.
Tali violazioni possono comportare sanzioni amministrative, sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, conseguenze penali, tra cui proprio l’ordine di demolizione dell’opera abusiva.
Ordine di demolizione: quando scatta?
L’ordine di demolizione è un provvedimento con cui si impone al proprietario (o al responsabile dell’abuso) di rimuovere l’opera edilizia eseguita in violazione della normativa. Esso può essere emanato da:
- un ente pubblico amministrativo (tipicamente il Comune);
- il Giudice Penale, nel caso in cui l’abuso integri un vero e proprio reato edilizio.
Ordine di demolizione emesso dal Comune
La maggior parte degli ordini di demolizione deriva da un iter amministrativo. Il Comune, una volta accertato l’abuso (di solito tramite sopralluogo della Polizia Locale), provvede a notificare al soggetto interessato un provvedimento con cui intima la demolizione dell’opera entro un termine massimo di 90 giorni.
Questo tipo di provvedimento è previsto, ad esempio, nei seguenti casi:
- realizzazione in totale difformità dal permesso di costruire;
- variazioni essenziali rispetto al progetto approvato (art. 32 T.U. Edilizia);
- ristrutturazioni edilizie eseguite senza titolo abilitativo (art. 33);
- parziale difformità, per cui la demolizione riguarda solo la parte irregolare (art. 34).
Qualora il destinatario non ottemperi, l’ente potrà procedere d’ufficio alla demolizione, addebitando le relative spese, e addirittura acquisire al patrimonio comunale l’area su cui insiste l’abuso.
Ordine di demolizione disposto dal Giudice Penale
In presenza di un reato edilizio, il Giudice Penale – con la sentenza di condanna – può disporre l’ordine di demolizione come sanzione accessoria (art. 31, comma 9 T.U. Edilizia). Questo accade in particolare quando l’abuso è:
- realizzato in assenza di permesso di costruire;
- compiuto in totale difformità o con variazioni essenziali.
È bene sapere che l’ordine di demolizione emesso dal giudice penale può sovrapporsi a quello amministrativo, dando origine a una doppia procedura, amministrativa e penale, che può complicare notevolmente la situazione del cittadino.
Il procedimento amministrativo: cosa succede in concreto?
Vediamo brevemente i passaggi chiave del procedimento amministrativo:
- Accertamento: tramite sopralluogo, verbale e relazione tecnica, viene documentata la presenza dell’abuso.
- Notifica dell’ordine di demolizione: il Comune notifica il provvedimento al responsabile, indicando termini e modalità per provvedere.
- Decorrenza del termine: se entro i 90 giorni non viene eseguita la demolizione, il Comune può procedere direttamente alla rimozione e all’acquisizione gratuita del bene.
- Iscrizione nei registri immobiliari: l’acquisizione del bene e del suolo può essere trascritta nei registri immobiliari, con effetti reali.
- Recupero delle spese: qualora l’ente proceda alla demolizione, potrà successivamente richiedere il rimborso delle spese al proprietario, anche attraverso azioni esecutive.
Esiste un termine di prescrizione?
Una delle domande più frequenti riguarda la tempistica: è legittimo un ordine di demolizione notificato dopo 10, 20 o anche 30 anni dall’abuso?
La risposta, purtroppo per i privati, è sì: secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, l’ordine di demolizione è un atto vincolato e imprescrittibile. Anche dopo molti anni, il Comune può ordinare la demolizione senza necessità di motivare l’attualità dell’interesse pubblico (Consiglio di Stato, sent. n. 5704/2021).
Tuttavia, in alcune sentenze più recenti si è fatto spazio un orientamento più garantista: quando trascorre un lungo lasso di tempo e si è formata una situazione di affidamento legittimo del cittadino, il Comune potrebbe essere tenuto a motivare meglio la decisione, pena l’annullabilità del provvedimento (T.A.R. Lombardia, sent. n. 230/2016).
È possibile evitare la demolizione? Sanatoria edilizia e accertamento di conformità
Una delle strade più percorribili per evitare la demolizione è quella della sanatoria edilizia, prevista dall’art. 36 del T.U. Edilizia. Con questa procedura, il cittadino può chiedere che l’opera abusiva venga regolarizzata, a condizione che rispetti la doppia conformità:
- conformità alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera;
- conformità alle norme vigenti al momento della presentazione della domanda.
L’istanza può essere presentata anche dopo la notifica dell’ordine di demolizione e comporta, in caso di esito positivo, l’estinzione del procedimento. Tuttavia, è importante sapere che:
- non è obbligo del Comune sospendere l’ordine per verificare la sanabilità;
- la sanatoria non è automatica e richiede una valutazione tecnica;
- se la domanda viene respinta, l’ordine di demolizione torna ad essere pienamente efficace.
Oltre la demolizione: le sanzioni pecuniarie
In aggiunta (o in alternativa) alla demolizione, il Comune può irrogare una sanzione amministrativa pecuniaria che può variare da € 2.000 a € 20.000, a seconda della gravità dell’abuso, della metratura e della tipologia di intervento. Se l’abuso è stato compiuto in zone sottoposte a vincoli ambientali o paesaggistici, la sanzione è automaticamente pari al massimo consentito.
Come tutelarsi concretamente?
Vediamo ora alcuni consigli pratici per difendersi efficacemente:
1. Tempestività
La cosa più importante è non restare inerti. Dal momento della notifica del provvedimento, il cittadino ha 60 giorni per proporre ricorso al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale).
In alternativa, è possibile proporre ricorso straordinario al Presidente della Repubblica o al Consiglio di Stato entro 120 giorni. Tuttavia, questa via è più lunga e complessa, per cui si consiglia di ricorrere al TAR ove possibile.
2. Richiesta di sospensione
Con il ricorso amministrativo è possibile chiedere la sospensione dell’esecutività dell’ordine, impedendo all’Amministrazione di procedere alla demolizione fino alla decisione del TAR.
3. Assistenza legale specializzata
Trattandosi di un campo altamente tecnico, è essenziale affidarsi a un avvocato esperto in diritto penale urbanistico e amministrativo, in grado di valutare la strategia più adatta: ricorso, richiesta di sanatoria, istanze interlocutorie o altre misure cautelari.
L’abuso edilizio e l’ordine di demolizione sono situazioni delicate e complesse, che possono mettere a rischio non solo il proprio immobile, ma anche la propria serenità personale e familiare. Affrontare la questione con tempestività e con l’assistenza di un legale esperto può fare davvero la differenza tra una demolizione certa e una soluzione alternativa, legittima e percorribile.
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